Vonovia: Wer hoch baut, kann tief fallen?

19_Preview_UnternehmensfotosWohnungskonzern Vonovia präsentiert morgen Bilanzzahlen der vergangenen drei Monate. Ein spannendes Thema, das mich als erblich vorbelasteter Immobilien-Fan und Wahl-Münchner besonders interessiert. Vor allem in Ballungszentren ist der Immobilienmarkt schon seit Jahren so überhitzt, dass es äußerst schwierig und teuer ist, überhaupt eine angemessene Bleibe zu finden. Gepaart mit dem andauernden Niedrigzinsumfeld befürchten Experten deshalb eine “Immobilienblase”, die Unternehmen wie Vonovia noch reicher und Mieter ärmer machen könnte.

Luftschlösser…

Der Dax-Newcomer, der erst seit 2015 zur elitären Familie der deutschen Top-30-Unternehmen zählt, hat in den vergangenen Jahren eine beeindruckende Performance hingelegt. Anleger, die die Vonovia-Aktie am Tag ihres Börsendebüts am 11. Juli 2013 erwarben, freuen sich heute über eine Rendite von 95,7 Prozent. Da bekommt der Ausdruck “Betongold” eine ganz neue Bedeutung…

Vonovias Fundament besteht aus bundesweit rund 340.000 Mietwohnungen, vor allem in Großstädten wie Berlin, Dresden oder dem Ruhrgebiet. Der bochumer Konzern erwirtschaftete 2016 ein Ergebnis von 2,3 Milliarden Euro dreimal so viel wie im Jahr zuvor. Eigentlich eine gute Sache, wenn es in Zeiten von Wohnungsnot ein Dax-Unternehmen gibt, das so erfolgreich mit Immobilien wirtschaftet, oder? Nicht ganz. Denn Vonovias Erfolg beruht vor allem auf der geschickten Vermarktung ehemaliger Sozial- und Arbeiterwohnungen und nicht auf der Schaffung von neuem Wohnraum. Die Konsequenz: Das Unternehmen wächst, das Angebot auf dem Wohnungsmarkt stagniert.

Des einen Freud, des anderen Leid. Auf der Hauptversammlung von Deutschlands größtem Wohungskonzern vergangene Woche wurde die Kontroversität der Parteien besonders deutlich. Während Aktionäre, die Vonovia als reine Geldanlage betrachten, Konzernchef Rolf Buch zujubelten, machten Anteilseigner, die gleichzeitig Vonovia-Mieter waren, ihrem Ärger Luft.

Die goldene Kuh lässt sich nämlich nur melken, solange Vonovia die Mieten erhöhen kann. Zum Beispiel nach Modernisierungen. Mieter werfen dem Unternehmen auch vor, von “Zusatzleistungen” wie der Vermietung von Küchen, Kosten für zweifelhafte “Müllmanager”, die auf die Bewohner umgelegt werden und intransparenten Nebenkostenabrechnungen zu profitieren, anstatt dringende Sanierungsarbeiten durchzuführen.

…vom Einsturz bedroht

Vonovias umstrittenes Erfolgsmodell könnte in den kommenden Jahren ins Wanken geraten. Zum einen, weil sich die Europäische Zentralbank langsam aber sicher an die längst überfällige Zinserhöhung wagt, die Darlehen für Unternehmen und Privatanleger wieder teurer machen würde. Zum anderen, weil die Immobilien-Nachfrage aufgrund der höheren Zinsen zurückgehen könnte. Weiteres Unheil droht von Seiten der Politik: Der Staat könnte zukünftig Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen reglementieren oder mit Hilfe der sogenannten “Mietpreisbremse” unangemessenen Mieterhöhungen in Ballungszentren wie Berlin oder Dresden einen Riegel vorschieben. Beide Maßnahmen würden das Erlösmodell von Vonovia erheblich beeinträchtigen und machen die Aktie des Wohnungsunternehmens zu einem riskanten Investment.

Ein Profil, mit dem sich Vonovia sicher nicht als Champions-Aktie qualifiziert. Sie schlafen vermutlich ruhiger, wenn Sie Ihr Kapital in die eigenen vier Wände, statt in Immobilien-Unternehmen mit fragwürdigen Geschäftsmodellen investieren. Gepaart mit einem aktienbasierten Grundlagen-Investment wie dem boerse.de-Champions-Defensiv-Index (BCDI) steht Ihre langfristige Vermögensplanung auf einem soliden Fundament, das etwas Gegenwind von Seiten der Banken oder Politik leicht vertragen kann.

Ich wünsche Ihnen einen entspannten, erfolgreichen Börsentag,

Ihre Miss boerse.de

 

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